29日召开的支持中共中央政治局会议在谈及房地产市场时，连用两个“支持”：支持各地从当地实际出发完善房地产政策，连用两个楼市支持刚性和改善性住房需求，中央政治优化商品房预售资金监管，议释促进房地产市场平稳健康发展。调控大信

多位专家分析称，支持此番会议不仅提及需求端，连用两个楼市还涉及供给端，中央政治标志着自上而下的议释房地产政策目标更为统一，释放出三大政策信号。调控大信

需求端：支持合理购房需求

上述两个“支持”意味着后续各地在需求端的支持政策完善方面还有进一步加力的空间，因城施策将继续成为今年的连用两个楼市调控重点。

据诸葛找房数据研究中心不完全统计，中央政治今年以来，议释已有超85个城市出台支持性的调控大信房地产相关政策，出台次数超百次，内容包含从增加公积金贷款额度、降低商贷首付比例、降低房贷利率、放宽限购、限贷、限售等。4月份以来，各地调控密度更大、力度更强，一些高能级城市也开始调整政策。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，会议强调“从当地实际出发”，意味着因城施策会进一步细化，本地因城施策和调整政策的权限增加。一些过严的限制性政策有望逐步松绑，比如：限购、限贷、限售等或将灵活调整。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，房贷利率、交易税费等购房成本有望进一步降低，以使刚需和改善性需求得到释放。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为，后续政策将向支持改善性需求倾斜，如缩短增值税免征年限、缩短限售时间，加强二手房市场流动性。

供给侧：优化预售资金监管

王小嫱表示，今年以来，政策调整大多是从需求端出发，供给端的支持性措施较少。此番会议明确指出优化商品房预售资金监管，反映政策更注重供需两端同时发力。

优化预售资金监管能够直接影响企业的现金流。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，监管层已关注到此前部分城市出现房企资金回笼不畅问题。她建议，在行业下行阶段，应在保障资金安全的前提下提高资金使用效率，需要在“保交楼”监管与资金使用效率间寻求新平衡，合理释放预售资金，以缓解房企短期资金压力，同时保障上下游供应商合法权益，稳定市场信心。

李宇嘉建议，对于预售资金监管可采用新老资金隔离的方式。新资金封闭运转，通过新的项目盘活，首先确保的是交楼，然后偿还给新投资方，剩余资金去解决其他债务。通过局部一块一块修复，从而将整体盘活。

“房住不炒”：守住底线

许小乐认为，随着后续政策落地，购房需求逐步释放，市场去化加快，房企流动性风险出清，消费者对购买新房的担忧缓解，市场预期得到改善，供需两端有望形成正反馈。

需要注意的是，此番会议依然重申“房住不炒”的定位。李宇嘉表示，继续强调“房住不炒”，意味着政策不会纵容无底线刺激楼市。当前楼市下行很大程度上与疫情影响有关。不能因为疫情的短期影响，而将政策也短期化了。政策要有所为、有所不为，逐步引导市场回稳和预期改善。

此外，从近期各地政策节奏来看，李宇嘉指出，政策支持绝不是一股脑退出或刺激，而是逐步放宽，走一步看一步，为将来留足空间，也防止市场大起大落。

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