众安智慧生活赴港IPO：在管面积约1200平 逾七成收入来自关联方

发布时间：2025-07-07 23:39:39 来源：以己度人网 作者：知识

中国网财经11月29日讯（记者 刘小菲）近期，众安智慧自关分拆众安智慧生活服务在港上市迎来新进展。生活收入众安集团公告称，赴港若分拆得以进行，面积将以优先发售的约平逾成方式向合资格股东提供众安智慧生活不超过10%的股份作为保证配额。

众安智慧生活今年7月29日递表港交所，联方这是众安智慧自关公司第三次递交上市申请，前两次申请时间分别是生活收入2021年6月24日和2022年1月30日，并曾在2022年4月22日通过港交所聆讯。赴港根据流程，面积公司通过聆讯后2-25天左右可完成上市，约平逾成期间会有路演、联方招股等环节。众安智慧自关众安智慧生活为何通过聆讯后没有持续推进上市流程，生活收入而是赴港在几个月后重新递交材料？对此，中国网财经致电致函众安智慧生活试图采访，但截至发稿没有得到回复。

数据显示，与目前已经上市的物业公司相比，众安智慧生活的规模不大。截至2022年6月30日，众安智慧生活共管理79个项目，在管总建筑面积为1178.2万平方米。披露半年报的52家上市物企中，在管面积低于众安智慧生活的仅5家。记者还注意到，众安智慧生活的在管面积，与2021年底的1181.8万平方米相比有所缩水，尤其在杭州“大本营”的在管面积减少了125万平方米。

收入高度依赖余下集团

与众多物业公司类似，众安智慧生活业务的业绩对众安系较为依赖。

2019-2021年及2022年1-6月，众安智慧生活整体营收分别为1.8亿元、2.31亿元、2.96亿元和1.52亿元，其中来自余下集团的营业收入分别为1.41亿元、1.82亿元、2.3亿元和1.19亿元，占总收入的比例分别为78%、79%、77.5%和78.4%；来自第三方开发商的营收分别约3970万元、4830万元、6600万元及3300万元，占总收入的22%、21%、22.5%和21.6%。

此外，2019-2021年末，众安智慧生活账上现金余额分别为5716.3万元、1.31亿元、5022.5万元，对应的利息收入分别为4.9万元、14万元和28.4万元。从利息收入和当年度存款余额的占比看，分别为0.09%、0.1%和0.57% ，以年度率衡量，多数年份还不如当年的基准利率来高。对此，有投资者提出质疑，认为这些现金存入到公司账户的时间可能是接近报告期期末的。因为根据招股书，公司的经营性现金流都是正值，并不需要大量动用账户里的现金。不过，这个质疑未能得到企业方的回应。

招股书还显示，报告期内，众安智慧生活向包括众安集团在内的关联方垫款分别为1820万元、1980万元和1.33亿元，同期关联方返回的垫款分别是503.8万元、428万元和1.77亿元。业内人士分析称，这或许意味着大量的资金被关联方占用。并指出，不少物业公司因母公司亟须资金回笼输血被摆上“货架”，所以对这类公司来说，摆脱母公司的影响更为紧迫和必要。

“智慧”成色有多少？

众安智慧生活招股书提到，余下集团开发的大部分物业主要位于长三角经济较发达地区，包括杭州及合肥等二线城市，独立第三方房地产开发商开发的物业多位于经济欠发达地区，例如杭州的县级城市。

招股书显示，2019-2021年及2022年1-6月，众安智慧生活由独立第三方房地产开发商开发的物业在管面积中，分别有30.6%、22.8%、21.9%和18.3%位于上述县级城市。此外，独立第三方房地产商开发的住宅物业中，大部分都是老旧物业。这些因素导致了为余下集团开发的物业提供的物业管理服务收取的费用远高于独立第三方。

上述业内人士称，如果独立第三方物业开发商开发的物业平均物业费一直较低，这可能会影响众安智慧生活盈利能力的稳定性。所以，如何提升独立第三方物业开发商开发物业的利润率或是众安智慧生活发展的关键所在。

在招股书中，众安智慧生活提到，计划通过策略性收购及投资方式，合并一些中小型物业管理公司的主要权益，以继续巩固市场地位。此外，公司未来还会增加对智能技术及设施的投资，逐步从劳动密集型的物业管理服务供应商转型为配备数字化营运系统的技术激励性企业。

不过，众安智慧生活的“智慧”成色有多少？数字化方面，招股书提到了以下几点，比如云计算及储存系统支持知识产权管理系统营运、智能物业管理系统负责收取管理费及客户反馈、记录公共区域需要维护及维护服务的要求。智能化方面，众安智慧生活主要采取了智能入口管理、智能监控系统、智能停车场管理系统、社区设施设备监测等智慧技术及设施。目前，有30个物业项目配备了至少一种智慧技术及设施，占在管项目总数的比例为38%。

另外，众安智慧生活还提到，报告期内仅在一个住宅项目中部署具有人工智能技术的机器人，执行的是如接待、清洁、巡逻及割草此类的物业管理功能。

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