下半年楼市躺平或雄起？深圳东部地产困境如何突破？

发布时间：2025-07-07 23:58:09 来源：以己度人网 作者：综合

来源：房评深圳

2022年上半年，下半雄起中国房地产市场下行压力持续，年楼表现远远不及往年。市躺深圳但6月份最新成交数据显示销售降幅已收窄，平或破接下来房地产市场能否实现触底反弹？东部地产

7月15日，由中房研究院ICR湾区分院、困境房谱网、何突365财经、下半雄起房评深圳、年楼深中润地产联合主办的市躺深圳《上半年躺平！下半年雄起？平或破大湾区楼市上半年分析会暨大湾区标杆网红楼盘推介》在深圳市盐田区君临海域46层天际会所热烈举行。

365房评副董事长、东部地产总裁肖勇，困境中房研究院ICR湾区分院院长、何突同致行集团董事长王波，下半雄起中房研究院ICR湾区分院执行院长、365房评湾区总经理雷鸣，中房研究院ICR湾区分院常务副院长刘海波，中房研究院ICR湾区分院副院长张梧峰、图腾境，深中润科技总经理梁广明，资深建筑师曹汉平，“幸福社区”操盘人丁武，深圳中原地产东部总经理林娟红，梁才资源总经理赵月阳，深圳合大国际董事长、教授级高工朱虎，广东省国土空间规划专家库专家李大戈，深圳著名建筑设计专家韩冬，深圳市世纪清源环保董事长任应刚，深圳市贵州商会青年委员会主席余兵，中国人像摄影协会副会长祝乾松，深圳贵州遵义商会副会长卓远云等多位业内专家、嘉宾出席会议。

此外，金地、龙光、深铁置业、嘉霖地产等十余家开发商代表参加了会议。

会议由中房研究院ICR湾区分院常务副院长刘海波博士担任主持，他一开场引用了国家统计局发布的最新数据，一个是2022年上半年国内生产总值（GDP）同比增长2.5%。

另一个数据同样是国家统计局数据显示2022年上半年全国商品房销售额下降28.9%。

刘海波认为，数据的一增一降之间，下半年房地产市场还有很多机会。本次市场分析会则是邀请到各位业内专家及开发商领导齐聚一堂，共同讨论市场发展新趋势。

首先由365房评副董事长、总裁肖勇代表主办方进行致词发言。

肖总进行了房地产流量运营分享，他表示，目前的市场环境之下，流量成为房企拓客的战略资源，短视频、直播等方式成为了房产营销的自渠趋势。而抖音平台已是商业操作系统，也是成熟链路。

针对流量运营，365房评提供了系统的解决方案。其中抖音收客宝是房产抖音矩阵运营的解决方案，使用AI房产内容素材库10分钟就可以轻松做出一条视频；通过抖音售楼处小程序平台将抖音公域流量转化为项目私域流量；最后矩阵运营管理后台，对各种数据进行分析和管控。

直播助手则是帮助开发商快速形成直播战斗力，播前系统化培训，同时以专业直播辅助系统，后台提供话题、剧本、问答等，前台客户端简单操作即可应用，播出后精准复盘、优化策略，让开发商更快上手房产轻直播。

房视通是房产流量拓客培训陪跑系列服务，更包括六大服务类目，分别是短视频账号孵化、直播能力建设、内容创作支持、培训+实战陪跑、诊断与优化、资源协同，全面服务于开发商玩转流量运营。

而365房评已与绿地、绿城、融创、旭辉、万达等多个开发商建立合作，并且取得了众多实际成交案例。

随后本次论坛邀请演讲嘉宾从不同角度对市场进行分析。

房谱网总裁助理杨晓波从数据层面介绍了大湾区新房市场上半年的表现，并总结出一些特点。

深圳市场今年上半年的新房住宅成交量为166.9万㎡，同比下跌34.5%，成交量为近四年新低。

虽然总数据下降明显，但也有一些特点值得关注。首先是从面积段上来看，改善型产品成交占比明显增加，刚需型产品成交占比大幅下降。这也导致住宅主力总价段上移，1000万元以上的产品占比明显增加。

此外，从粤港澳大湾区整体来看，上半年新房住宅成交量同比普降，降幅3~6成不等。尤其是临深楼市领跌湾区，成交量同比腰斩。

以东莞为例，新房住宅市场规模触顶回落，销售速度放缓，库存量和去化周期有抬头趋势。而政府也接连放松限购，7月直接取消限购。限购放松后外地购买力明显回流，他们统计到“7.4”新政后首周新房成交量环比上涨121%。

中房研究院ICR湾区分院院长、同致行集团董事长王波提出其对下半年大湾区楼市的三大猜想。

猜想一：楼市政策会怎么调？王波认为房地产多次调控之下，房地产发展红利正在消失，但不能硬着陆。因此，调控拐点是毫无悬念的，接下来努力发展经济才是目标，短期内房地产市场信心可能很难提振，但是要有所作为。

猜想二：市场行情何时才能回暖？王波结合大湾区以及深圳的具体成交数据认为，市场拐点尚未明确显现，未来一段时期整体成交或将继续低位徘徊，购房者还需要更强、更实际的刺激信号。

猜想三：房企格局会发生哪些变化？在政策新环境之下，王波表示开发商必须承受很多改变，未来的开发投资必须向核心城市、核心区域聚力。未来会有三类房产公司活不下来，债务巨额暴雷的，不会做产品的，不会做有效营销的。

中房研究院ICR湾区分院副院长张梧峰则畅谈下半年营销应有新突破。

他提出黑铁时代的房地产营销之道——“湿毛锦”。何为“湿毛锦”营销？这是张梧峰将生活中的感受与地产营销结合起来所得。

其中的“锦”对应八段锦，营销人应该将经络全部打开，结合公司内外部各种资源，尤其是营销总更以亲自下场，用于创新。

“湿”指进行湿营销，重视无组织的组织力量。按照互联网传播的特性，未来的社会通过社交软件来链接。落地到房地产项目，重视老业主带新业主，以及业主自己来组织活动。

“毛”对应毛细血管，无时无刻不营销，多网打进。他以典型项目红树西岸为例，从项目拿地到建筑中的工程、景观、外墙、设备设施等，以及公开销售后更多的营销活动，都可以作为营销事件。

中房研究院ICR湾区执行院长、365房评湾区总经理雷鸣发布上半年大湾区地产销售榜单及网红标杆盘推介。

他指出，从大湾区整体情况来看，销售好的项目集中度较高，还是集中在深圳和广州。

最后，他还发布了今年上半年大湾区房产抖音大V十强名单。

（想要获取更多城市及分类榜单的朋友请关注“365财经”或“房评深圳”公众号，后台联系领取）

深中润科技总经理梁广明为与会嘉宾介绍了深中润的品牌升级，探讨未来科技住宅发展趋势。

1992年，深中润前身成立，进军房地产。不断发展，深中润在进行转型思考。伴随着生活水平的提高，第一代住宅是刚性居所，第二代是功能性改善，第三代开始舒适性提高，而第四代产品不但要健康舒适，还要绿色节能。

2021年这一年，深中润开始了转型绿建科技，并且这也是深中润未来三十年的发展方向。

基于此，深中润品牌进行了三大升级，首先是理念升级，品牌核心价值是绿色、健康；其次是形象升级，从品牌视觉形象做改变；架构升级，所有业务开展都要围绕绿色健康人居数字化服务商和美好生活运营商的定位。

深中润创新的提出润境六恒系统：恒温、恒湿、恒氧、恒智、恒洁、恒静，一套系统之下的室内环境解决方案，打造更加健康的人居空间。会议所在的君临海域项目，正是六恒科技打造出来的健康人居，梁总欢迎大家参观及现场感受。

会上，深中润科技总经理梁广明、365房评湾区总经理雷鸣、深圳邻通科技董事长丁武就共建君临海域“幸福社区”达成战略合作关系。

同时深中润、365房评、深圳博士团还确立君临海域作为深圳博士团菁英成员，在粤港澳大湾区首选海景康养城市公寓试住基地。

最后的圆桌会议，8位与会专家针对东部地产困境与创新等话题展开了分享与讨论。

（从左至右：雷鸣、丁武、曹汉平、图腾境、肖勇、赵月阳、林娟红、杨特）

中房研究院ICR湾区分院执行院长、365房评湾区总经理雷鸣主持圆桌会议并发言指出，十多年前深圳东西部房价差距并不大，比如东边的万科东海岸和西部半岛城邦，但是现在差距非常大。原因就是西部的产业发展太快，特别南山深圳湾，导致东西部发展不均衡。

但从居住角度来看，东部的宜居性的明显大过西部。因为东部有真正的海和山，山海交融。但深圳是一个投资需求大于居住需求的城市。所以短期内西部房价远远超过东部。但未来不一样，他坚信再过十年，东部的房价一定会赶上西部，东部城市价值会回归，所以现在是抄底时期。

深圳中原地产东部总经理林娟红认为深圳东部今年会有比较好的机会，因为轨道交通会改变人流，有已经运营的2/8号线，还有在建的14号线。其次产业的发展也会同步带动人流。

东部有着全市房价最低洼地区，比如坪山目前单价3万多，盐田价格同样低洼。而且盐田优势明显，交通不断改善，山海资源不可复制，未来价值的兑现虽然会慢一点，但会出现回归。而且这里土地和新房供应也少，随着高净值人群的增长，市场会更可为。

中房研究lCR湾区分院副院长图腾镜分析说深圳东部和西部各有特色，存在即合理。不同的地方有不同的居住理念，东部的楼会吸引更多的刚需人群。东部还需要政策引导，产业引入，大盘进入，吸纳更多的刚需。

东部拥有这么好的山海景观资源，给了深圳刚需机会，可以说是先把东部最好的资源占据，未来这样的资源一定会崛起。

资深建筑师曹汉平之前调研过西部海上田园，了解到深圳是所谓的滨海城市，但实际上海岸线少的可怜，码头、油库等占了很多，留给市民的资源极其稀缺。如果说东部是蓝色海岸线，那么福田红树林是棕色海岸线，西部更是滩涂地带。

他补充说，东部的山海资源、房地产项目，不仅仅是深圳的，更是华人圈的。所以目前也是机会，因为便宜可以买入。不过从未来来看，深圳人步伐还要慢下来，愿意睡个懒觉，翻翻闲书，进入休闲的慢生活，这才是东部真正崛起的时候。

365房评副董事长、总裁肖勇坚信东部房地产市场的机会空间很大，他住在东部，到达福田，甚至蛇口都很方便，一个小时能够到达深圳另一边，完全能实现职住平衡，这就是价值所在。

肖总表示，现阶段东部的市场可以主打40岁以上人群，这里有着优越的山海资源，生活配套也相当好，适合有钱有闲有情怀的人，虽然发展不会那么快，但是相当看好。

梁才资源总经理赵月阳认为，今年上半年信托暴雷，地产融资难，下半年融资这块会有所放松，而且中小地产公司融资机会更好，越容易放款，是资金追捧的方向。

从购房者角度来看，年轻人可能更追求好学区，但其他年龄阶段的人很有可能更喜欢东部很难得的山海资源，并且深中润打造的健康科技住房，全方位做到极致，十分用心，能够吸引和满足更多的购房需求。

深圳嘉霖地产杨特介绍说其正在操盘大鹏一个项目，在深圳最东部，他认为营销的思路应该颠覆性的想法，来适应当前的市场环境。

他认为，深圳有两种海，西部的海是搞钱人的海，前海、深圳湾、蛇口等地方，能看到海，但是不属于你。最终要回归生活，去哪里呢，盐田大梅沙、大鹏，这些地方才是能够安定下来、慢下来的生活片区。

“幸福社区”操盘人丁武介绍，其在做“幸福社区”，就是给房子、给业主带来价值，也服务很多东部的项目，比如大鹏，以及深圳以外的惠州巽寮湾。他认为开发商要做好东部项目，主要是搞懂客户定位，这些人需要的是什么。

比如说可以定位的是55岁以上活跃的、对生活有热爱的一群人，他们有专业，有品质要求，愿意享受美好生活，可能是老板、股东或者自由职业者，不需要朝九晚五。当然，越往东，房价越低，对财富要求也就低了，但是追求自由、享受美好的大框架不变。

整个下午，会议现场气氛热烈，专家观点干货满满，开发商领导畅所欲言，大家对市场提出了各种建议性观点，让会议圆满落幕。

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